Πριν αγοράσετε ένα ακίνητο, χρειάζεται να γνωρίζετε τι ακριβώς αποκτάτε και αν υπάρχουν νομικές εκκρεμότητες που επηρεάζουν τη συναλλαγή. Ο έλεγχος τίτλων από δικηγόρο εξετάζει την ιδιοκτησιακή κατάσταση και τις σχετικές εγγραφές. Είναι σκόπιμο να οργανώνεται πριν δεσμευθείτε με προκαταβολή ή συμφωνία, ώστε τα ευρήματά του να ληφθούν υπόψη στους όρους της αγοράς.

Ποια ερωτήματα πρέπει να απαντηθούν;

Ζητήστε ο έλεγχος να καλύπτει, ανάλογα με την περίπτωση:

• Ποιος εμφανίζεται ως δικαιούχος και με ποιον τίτλο απέκτησε το δικαίωμα.
• Αν πωλείται πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
• Αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή καταχωρισμένες διεκδικήσεις.
• Αν οι τίτλοι και οι εγγραφές περιγράφουν το ίδιο ακίνητο.
• Αν χρειάζονται διορθώσεις ή άλλες ενέργειες πριν από την υπογραφή.

Ο έλεγχος πρέπει να προσαρμόζεται στον φάκελο. Ένα διαμέρισμα με διαδοχικές μεταβιβάσεις, ένα κληρονομιαίο ακίνητο και ένα αγροτεμάχιο μπορεί να απαιτούν διαφορετική έρευνα.

Αρκεί να εμφανίζεται το ακίνητο στο Κτηματολόγιο;

Η εμφάνιση ενός ακινήτου σε ηλεκτρονική εφαρμογή δεν απαντά από μόνη της σε όλα τα ερωτήματα μιας αγοράς. Χρειάζεται να εξεταστεί ποια πληροφορία εμφανίζει η συγκεκριμένη υπηρεσία και αν είναι ενημερωμένη.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο διευκρινίζει ότι η εφαρμογή των αρχικών εγγραφών απεικονίζει την κατάσταση κατά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Μεταγενέστερες διορθώσεις και μεταβιβάσεις εμφανίζονται στο κτηματολογικό φύλλο. Ελληνικό Κτηματολόγιο — αρχικές εγγραφές

Ποια έγγραφα να ζητήσετε από τον πωλητή;

Για την αρχική οργάνωση της έρευνας ζητήστε αντίγραφο του τίτλου κτήσης, στοιχεία της καταχώρισής του, τον ΚΑΕΚ όπου υπάρχει και διαθέσιμα τοπογραφικά ή σχέδια. Αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία, ενημερώστε τον δικηγόρο για τη σύσταση, τον κανονισμό και τυχόν τροποποιήσεις τους.

Τα παραπάνω είναι αφετηρία προετοιμασίας, όχι εξαντλητικός κατάλογος δικαιολογητικών για κάθε αγοραπωλησία. Ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός θα προσδιορίσουν όσα απαιτούνται για το συγκεκριμένο ακίνητο. Το Κτηματολόγιο διαθέτει χωριστές ηλεκτρονικές υπηρεσίες για επαγγελματίες, στις οποίες περιλαμβάνονται υπηρεσίες έρευνας.

Τι διαφορά έχει ο νομικός από τον τεχνικό έλεγχο;

Η ιδιοκτησιακή κατάσταση και τα βάρη αποτελούν διαφορετικά ζητήματα από την πολεοδομική κατάσταση, την αποτύπωση και τα τεχνικά χαρακτηριστικά. Οργανώστε τον έλεγχο με τους αντίστοιχους επαγγελματίες και ζητήστε να συνδυαστούν τα ευρήματα πριν προχωρήσει η συναλλαγή.

Για παράδειγμα, μια διαφορά στο εμβαδόν χρειάζεται να εξεταστεί με βάση τους τίτλους, τα σχέδια και τα κτηματολογικά στοιχεία. Δεν είναι ασφαλές να θεωρηθεί αμελητέα χωρίς αξιολόγηση.

Πόσο κοστίζει και πόσο διαρκεί ο έλεγχος;

Ζητήστε γραπτή περιγραφή του αντικειμένου και της αμοιβής. Διευκρινίστε αν περιλαμβάνονται έρευνα σε παλαιότερα αρχεία, πιστοποιητικά, γραπτή ενημέρωση για τα ευρήματα και επανέλεγχος πριν από το συμβόλαιο. Το πλήθος των τίτλων, η πρόσβαση στα αρχεία και πιθανές εκκρεμότητες επηρεάζουν την έκταση της εργασίας.

Πριν συμφωνήσετε ημερομηνία υπογραφής, ζητήστε εκτίμηση χρόνου με βάση τον πραγματικό φάκελο. Αν εντοπιστεί πρόβλημα, η επίλυσή του μπορεί να απαιτεί πρόσθετες ενέργειες.

Διαβάστε για τα ζητήματα στη μεταβίβαση ακινήτου.